【精装修市场】国泰君安鲍雁辛：房地产供应链投资赛道分析

    国泰君安鲍雁辛：房地产供应链投资赛道分析

除了商业、物管、文旅等基于地产主业衍生而出的多元化发展方向，“创投”也是近年来规模房企涉足较多的投资路径之一。

5月27日，作为2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会的分会场，中国房地产产业链投资发展论坛在深圳鹏瑞莱佛士酒店召开，本次论坛在中国房地产业协会指导下，由优采平台联合保利资本、碧桂园创投、国泰君安证券、克尔瑞证券联合举办，来自房地产创投企业、证券公司、银行、房地产供应链等130家企业代表参与。

现场首次以中国房地产产业链投资价值作为主要的分析目标，重点分析围绕产业链进行投资的机遇，会上同期发布《2021中国房地产供应链投资赛道分析报告》(以下简称《报告》)。

会上，国泰君安证券研究所副所长、建材行业首席行业分析师鲍雁辛发表主题为《房地产供应链投资赛道分析》的演讲。

以下为演讲实录：鲍雁辛：感谢杨秘书长、丁总和唐总的邀请，刚刚在下面学到了非常多，我是国泰君安建材行业的分析师。

《报告》对整个建材家居和家电，分为13个赛道，分别对每个赛道的市场分析、竞争结构、未来走向做了非常详尽的分享。

今天站在这个讲台上，想用一个比较简单的ppt，给大家讲述一下这篇《报告》讲了哪些东西。

行业渠道变化从“经销/分销零售”-“地产集采”-“小b下沉”我画了这样一幅图，讲地产产业链、建材、家居和家电的各个赛道。

我们调研的时候就发现，多级经销商的业态形成的本质是，在那个年代通过经销商可以最好的触达消费者，同时能通过经销商囤货分散一部分的企业资金压力。

从2011-2012年，万科先开始做地产集采，我们就关注到万科最早是集中在防水、管材和埋墙管道行业做集采。

从那时候，地产行业就学万科，很多地产商都开始做甲方采购、甲方指定供材。

到了2017年，因为精装修率提升，尤其是2018年，精装修比例快速的上升，四五线城市、一线城市的边际效益更加显著。

回顾这10年对于渠道的变化很大，反过头来看，在建材行业上市的公司，这10年下来公司的收入利润成长很快，比如说东方雨虹、科顺、中国联塑等等，这些都是做集采起家的。

我们曾经做过一个分享，近10年a股资本市场所有的公司，复合增速第一的公司是东方雨虹，到现在快12年了，34%的增长，这个增速是超过茅台的。

我们从伟星上也可以观察到，伟星在层级上也快速的变少，在全国20多个主要的市场都开始做直销，当年是一级经销商，10年之后变成了直销。

地产集采通过双层“杠杆”加强集中化我自己总结，这十几年下来我们经历了分销零售，到地产集采，再到现在出现了小b下沉的变化。

其中是包括两层：1.从政府到地产企业。

我们观察这10年地产行业集中度提升趋势，最后从这10年发展趋势当中可以看到2个字“杠杆”。

在当前这个时间节点，功能体现为：1.不要给你找麻烦。

海天酱油有40-50%是卖给厨师长，一旦厨师长学会了之后，就用海天的其他调味品。

再说一下小b，这一点也是最近两年感受很深的，在我刚刚说的这10年的发展逻辑都是在大b端提升带来建材企业的上升机会，在这背后还有一个逻辑，就是工业4.0。

拿家居做例子，我记得当年索非亚、欧派上市的时候我们都交流过，他们的创始人都不是做木业背景的，而是北京工业大学学自动化、北京航空航天大学学导弹的，他们学的都是工业控制的方面，为什么定制家具做的这么好？

就是集约化的生产来解决智能化的问题，这是最好的工业4.0的应用。

刚刚保利资本的李总也讲了，他说到阿里云服务的发展，其实有一个非常明显的信息化水平提升的溢出效应，包括这几年的物流发展，包括自媒体的发展也是一个印证。

小b端以前是处于劣势端，现在伴随着云服务和物流快递的发展，它的生产效益跟集约化的生产效率接近了，集约化还是很难满足个性化的需求，地产家居业的提升，个性化的需求会越来越多。

在《报告》里面，对家电、家居提出了我们的看法，总共分析了十几个赛道，把各个赛道提出了一些共通性，也做了比较，这里不展开了，大家可以看《报告》。

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